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住在美国 – 雇佣地产经纪人必不可少的五大理由

  • 2018-11-24 01:56:05
  • 来源:美国波士顿及周边地产专家- David(肖代立)
  • 编辑:方城分类信息网
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1. 便捷

一位地产经纪人的全职工作就是扮演买家或卖家其中一方的代理人,并帮助双方沟通。他/她可以很方便的共享其他地产经纪人的房源并且熟悉所有其他成交必须的事项。例如,当你准备买一套房子,买方经纪人帮助你弄清楚最合适的房型与社区,并就此追踪所有符合要求的房子,联系房主或者是房主的经纪人,约定好看房的时间等等。如果,你是自己在买房子,那么所有这些准备工作都得你自己完成。这会特别繁琐,尤其是你直接从卖家的手里面买房的话。

同样地,如果你试图卖掉自己的房产,首先你面临着无法使用MLS网络数据库推广你的房子,只能使用本地报纸广告或者其他的房产网站,并且希冀着有兴趣的买家打来电话,回答他们的问题而且要和他们约好会面。不要忘了,如果你表现的很忙或者是回应不够及时的话,潜在的客户可能就飞走了。或者是,你自己约好了会面然后冲回家里,悲哀地发现根本就没有人来。

2.讨价还价是个“技术活”

很多人不喜欢通过地产经纪人的帮助来买卖房子。他们认为买卖双方直接交涉会更透明也能够更好地照顾到他们彼此双方的利益。这或许是对的-假定买卖双方都是明白人且好相处的话。不幸的是,通常买卖双方会发现这种关系并不是很好处理。

要是作为一个买家,你很喜欢一套房子但是又很鄙视那些镶着木头格子的墙壁,散发着香烟味道的地毯还有那刺目的橙色厨房该怎么办呢?如果你是和一位地产经纪人一起,那么在不伤害房主的情况下,你就可以对房主的装修技巧蔑视一番并且大声痛快的抱怨一下得花多少钱来重新装修房子。或许你不知道的是,房主的老母亲还不知道多么钟爱所选的这些个装饰呢!你的买方经纪人可以卖方经纪人来转达你的这些忧虑。作为一个传话人, 经纪人或许能够在一个更好的位置来讨价还价,还不会摸到房主的老虎屁股。

一位地产经纪人也可以在一宗交易中扮演“黑脸”,防止买卖双方之间彼此厌恶到以至于毁掉一桩生意的地步。要记得卖方可以无条件的拒绝一个未来买家的OFFER,也许仅仅因为讨厌他/她狼吞虎咽的吃相或者看房时忘了脱掉鞋子。一位经纪人可以在一些比较棘手的交易中帮你发言并且圆滑的阻止大家彼此人身攻击起来。这将更加有利于帮助你得到自己想要的房子。对于卖方来说是同样的,也可以从不对他人讲情面的地产经纪人那里得到益处。经纪人作为房主利益的代表方可以在不得罪不拒绝“准”购房人的前提下与之不厌其烦的讨价还价。

3.棘手的合同

如果你决定买卖房子,那么offer-to-purchase(购买意向书)可以通过设定一些条款,在一定程度上保护买家并且确保其可以从交易中全身而退。例如,你计划购入一套可以用抵押贷款支付的房子,但是你没法成功的达成某个购买条件并且你的抵押贷款申请没有被批准。你会损失你的房屋押金甚至会被房主起诉因为你没有全部履行合同中的规定。(要知道合同细节会因为不同的州法律而有很大差别。)

一位经验丰富的地产经纪人平常都在处理相关文件与条款,对于什么样的条款应该留着保护你的利益,什么时候应该从合同中剔除使得你更有竞争力,他们很在行,不管你是买家还是卖家。

4. 房产经纪人不能撒谎

这。。。,好吧,或许他们也可以。但是因为他们是有从业执照的专业人士,被职业委员会严格监管。如果他们真的向买主卖主这么做了会有很不好的后果和反响。如果你雇佣一位有执照的地产经纪人并签有代理协议,像是一份约定俗成的全套服务的委托协议,那么他就会同意全权代表你而且受到信托关系的制约。换句话说,经纪人就会受监管制约而去争取他的客户的最优利益,因为他的利益和客户的利益达成了一致。

并且,房产经纪人是一个非常依赖于口碑的职业。大多数地产经纪人依靠客户推荐和再次光顾来建立他们赖以生存的客户源。这就意味着做最有利于他们顾客的事对他们来说非常重要就像任何一位销售是认为顾客就是上帝一样的。

最后,如果你发现你的经纪人的行为背离了你的利益并且有欺骗,你可以有很多种渠道和途径可以解决问题,例如:他所在的地产公司或者是从业协会甚至可以是法庭,如果你能证明你的经纪人没有能够成功的遵守他的信托责任。

当买家和卖家一起直接工作的时候,他们可以且应该寻找法律顾问。但是因为彼此双方都想最大可能的为自己争取利益,那么当你们知道自己被骗了好几次而且房子状况有问题的时候,或许除了认栽,还真没什么可做的了。而每次想要买卖房子的时候付给律师的定金和咨询费可远远比付给房产经纪人的中介费高昂的多了,因为在这种案子中,律师做了部分经纪人应该做的工作,工量工时大大增加。

5.不是什么人都可以省下钱

许多人选择不雇佣房产经纪人就是认为可以省下中介费,但是要记得似乎可不是所有人都可以得到实惠。

首先,许多州,尤其在麻省,双方经纪人的费用都是由卖方支付的。这项规定是为了鼓励买方不要为了省下中介费而不雇佣买方经纪人。因为买方相对卖方通常存在着信息不对称的问题,因而在交易中居于弱势。如果此时卖方聘请卖方经纪人,这一不对称将会加大。并且,卖方经纪人会独拿佣金而非与买房经纪人分成,买方并未省下一分钱。

即使双方都是非常有经验的房屋买卖者,得利仍然是不对称的。例如,卖家卖自己的房子,通常会根据周边地区同比的其他房子来定价格。这些房子中的大多数都是在地产经纪人的帮助下卖出去的。这就意味着卖家如果可以按照相似的价格卖出,才可以保留本来应该付给地产经纪人的中介费作为额外利润。

但是,正在打算买房子的人也觉得他们应该从不聘请经纪人上省出些钱来。他们可能非常期待这一点而且会据此提出OFFER。不过,除非买家和卖家愿意平分这份盈余,否则他们是不可能够同时省下中介费的。这份盈余的归属在实际例子中经常是使交易分崩离析的导火索。

底线

当然有很多人仍然可以在没有经纪人的帮助下买卖掉他们自己的房产的。可是快速的看一下网上那长长的一串最经常被提问的问题,关于房主亲自卖房的,会发现过程可不是人们想象的那么简单。而且当你碰上纠纷的时候,再去找相关人士可是会所花不菲。


因此,再次提醒来自中国的买家们,房产投资交易要符合美国国情以及各州法律。有任何这方面的困难,请留言,很荣幸可以有机会为您提供专业服务。

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美国波士顿及周边地产专家- David(肖代立)

http://blog.sina.com.cn/bostonrealestate

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